Петербург окружат кольцом складов

Весьма активное развитие рынка логистической недвижимости в Санкт-Петербурге до сих пор характеризовалось бессистемностью. Хаотичное распределение складов по территории города, связанное с тем, что их постройка осуществлялась на основании предпочтений отдельных компаний, привело к проблемам в обеспечении логистических процессов и ухудшению дорожно-транспортной ситуации в Санкт-Петербурге в целом. Чтобы рынок развивался упорядоченно, комитет по транспортно-транзитной политике (КТТП) разработал и в начале ноября представил концепцию развития терминально-складской инфраструктуры города. До конца года она будет вынесена на утверждение правительства Санкт-Петербурга.

По словам председателя КТТП Николая Асаула, на сегодняшний день стремительность развития сектора складских площадей и необходимость упорядочения инвестиционного процесса становятся очевидными. Председатель КТТП также отметил желание комитета превратить концепцию в эффективный инструмент регулирования рынка в соответствии с городскими приоритетами. Это позволило бы исключить возможность негативного влияния дальнейшего роста складского хозяйства на развитие мегаполиса, а также избежать усугубления пробочной ситуации.

На карту города были наложены действующие складские объекты. Зеленым цветом выделены 14 основных мест размещения складов, самыми крупными из которых являются «Центр», «Парнас», «Припортовая» и «Старая промзона», расположенная в промышленном поясе, примыкающем к городскому центру с юга. Полученные данные позволили сделать краткосрочный и среднесрочный прогнозы развития складских мощностей, необходимых городу, – до 2010, 2015 и 2025 года. По предварительным расчетам, площадь портовых терминалов к 2010 году увеличится до 318 га (преимущественно за счет тыловых комплексов), крытых складов - до 6,4 млн. м2. К 2025-му эти цифры возрастут до 565 га и 8,2 млн. м2 соответственно.

Основываясь на этих параметрах, авторы концепции предварительно сформулировали ряд задач. Прежде всего, для развития терминально-складской инфраструктуры необходимо увеличение площади крытых складских комплексов, их постепенное выведение из города и концентрирование в специализированных территориальных зонах – в основном в районе кольцевой дороги и за ее пределами. По мнению комитета, склады должны остаться внутри КАД только в тех объемах, которые нужны для обеспечения дистрибутивной функции. Это означает, что складские комплексы в черте города будут продолжать развиваться, но размеры объектов планируется ограничить до 10 тыс. м2. Николай Асаул также подчеркнул, что данная цифра выведена путем экспертной оценки и будет обсуждаться. По подсчетам авторов концепции, к 2010 году в пределах кольца должно появиться максимум 170 тыс. м2 складских площадей, а за его пределами – более 1 млн. м2. К 2025 году планируемое уменьшение объема складов внутри кольцевой дороги – до 2,55 млн. м2, то есть более чем в 2 раза, а вдоль нее и за ней – увеличение до 5,69 млн. м2.

Кроме «Парнаса», создание логистической зоны планируется на территории аэродрома «Левашово», а также в районе пересечения ЗСД и КАД, где строится завод автомобильной компании Nissan. Согласно принятому постановлению правительства РФ, аэропорт будет иметь как военное, так и гражданское назначение. Логистический центр планируется создать в районе Парголово, где корпорацией «Стерх» уже построен один из самых современных таможенных складов, подобные которому планируется разместить в зоне «Новоорловская» и на прилегающих территориях.

Оценка проекта концепции девелоперами и консультантами была позитивной, однако они сочли ее простой констатацией факта. По мнению директора департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International Saint-Petersburg Кирилла Малышева, получившаяся карта интересна, но развитие зон размещения складов, обозначенных на ней, уже идет естественным путем. Придерживающийся той же точки зрения региональный директор ООО «Кюне + Нагель» Владимир Новоженин считает, что разработка концепции запоздала года на три. По его мнению, бизнес идет впереди, и концепция должна быть принята как можно быстрее, чтобы можно было понять, вписываются ли существующие разработки в городские планы. По словам Владимира Новоженина, на сегодняшний день в Петербурге нет дублирующих локальных дорог для небольших грузовиков: со стороны Шушар попасть в город можно только по московской трассе, через пробки, а чтобы проехать с одного склада в Шушарах на другой, находящийся на расстоянии 200 м, машинам приходится выезжать на трассу и несколько раз разворачиваться.

Девелоперы считают, что концепции не хватает полной транспортной программы, которая бы четко разъясняла, где и как будут строиться дороги, способные обеспечить подъездами складские комплексы. По словам руководителя отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексея Шаскольского, бизнес возводит склады, быстро наращивая складские мощности, а государство должно строить дороги, поскольку на сегодняшний день отставание транспортной инфраструктуры очевидно. Господин Шаскольский назвал петербургские дороги «бутылочным горлышком», которое не способно пропускать новые грузопотоки, притягиваемые в город логистическими терминалами.

Проблему большегрузных перевозок внутри города, по мнению Николая Асаула, может решить создание грузового каркаса автодорог, в который будет входить не только существующая модернизированная улично-дорожная сеть с увеличенной пропускной способностью (за счет расширения дорожного полотна, создания «карманов» для отстоя грузовиков и т.д.), но и новые трассы, включая так называемый Восточный радиус - скоростную магистраль, идущую от ЗСД до моста в створе Фаянсовой и Зольной улиц. Очевидной является и необходимость расширения подходов к городу. Однако сроки дорожных работ, ведущихся по проекту реконструкции Московского шоссе с созданием развязок, замедляются из-за того, что практически вся земля в Шушарах скуплена по высоким ценам, и сегодня не все собственники готовы пойти на уступки заказчикам строительства по указанным в документах суммам.

География размещения складов в Петербурге

Основная масса крытых складов (900 тыс. м2) сосредоточена в «Старой промзоне». Вторая по складской площади – зона «Центр», здесь расположено больше половины встроенных складских помещений Санкт-Петербурга, при этом отдельно стоящие объекты занимают всего около 350 тыс. м2. Самыми развитыми среди остальных являются «Парнас» (почти 500 тыс. м2 крытых складских объектов) и «Припортовая». «Южная», «Северо-Западная», «Выборгская» и «Предпортовая» – с примерно одинаковым объемом крытых складов, различающихся по степени концентрации. Максимально складские помещения сконцентрированы в местах «Южная» и «Предпортовая». В зоне «Северо-Западная» склады созданы на базе бывших производственных площадок, которые были расположены вблизи Торфяной дороги и Богатырского проспекта, а также двух бывших овощных баз.

Склады классов «В» и «С» составляют 89 % всех складских площадей города. Начиная с 2003 года, преобладающее большинство – объекты категории «В», являющиеся результатом инвестиций в объекты категории «С». Примерно 60 % площади выявленных помещений класса «А» были построены и введены в эксплуатацию в период с 2002 по 2005 годы, преобладающее большинство – складские комплексы площадью 4-6 тыс. м2, которые размещены в зонах «Ниеншанц-терминал», «Охта-терминал», «Ниинивирта-Терминал». Одной из наиболее перспективных территорий для размещения складской недвижимости в Санкт-Петербурге считаются Шушары: согласно данным экспертов, площадь действующих объектов категорий «А» и «В» здесь превышает 135 тыс. м2.

Низкотемпературные склады, составляющие 21 % площадей всех объектов класса «А», сосредоточены в трех местах – в порту, в промзоне «Горелово» и в районе Софийской улицы. Склады данной категории на сегодняшний день возникают в основном в традиционных промышленных местах, где динамично развиваются производственные предприятия (например, «Парнас» и «Предпортовая»), или же на месте бывших производственных площадок.

 Источник: газета «Коммерсант», г. Санкт-Петербург